房地产市场总在变幻泸深策略，多年前的话现在听来格外有分量。中国楼市调整这么久，41.5%的城镇家庭手握多套房，是不是真要面对那些难题？
李嘉诚1928年7月29日出生在广东潮州，那时候家里条件一般，父亲李云经是小学校长，管着学校的事。李嘉诚小时候就跟着父亲学点文化，家里重教育，但日子过得紧巴巴。
1939年日本军队打过来，潮州乱成一锅粥，李嘉诚一家收拾东西，1940年跑到香港避难。到了香港，他们先借住在亲戚家，生活一下子更难了。1943年，父亲得肺结核去世，李嘉诚才15岁，就得担起家里的担子，辍学出去打工。
他先去茶楼当伙计，每天从早忙到晚，端茶倒水，收拾桌子。干了没多久，转去钟表公司学徒，学怎么修表，组装零件。之后又去塑料厂当推销员，背着样品到处跑，推销塑料制品。那时候香港经济刚起步，李嘉诚靠着勤快攒了点钱。
1950年，他用5000港元创办长江塑胶厂，主做塑料花，出口到欧美。工厂起步小，他自己上手操作机器，管工人，慢慢订单多了起来。1957年，长江塑胶厂改名长江工业有限公司，业务稳下来。
1958年，李嘉诚看到香港房价低，就开始买地建厂房出租，进军地产。那时候香港人口多，住房紧缺，他买旧楼翻新，出租出去。1960年代，香港经济腾飞，他抓住机会，低价买地。
1971年，长江实业成立，专注地产。1972年，长江实业在香港上市，募集资金，规模大了。1979年泸深策略，他收购和记黄埔，成了大股东，和黄业务广，港口、零售都有。
1985年，又收购香港电灯，能源板块加进去。1990年代，业务扩展到内地和海外，投资港口、电讯。
李嘉诚的生意越做越大，1996年儿子被绑架，他付赎金，事件过去后更低调。2000年后，他投资科技，像Facebook，早早入股。
2010年代，卖掉部分内地资产，转投欧洲，买英国的公用事业。2018年3月16日，他宣布退休，把公司交给李泽钜，自己当顾问。退休后，主抓慈善，李嘉诚基金会捐了不少钱给医院、学校。
基金会从1980年就成立，捐款超200亿港元，支持教育医疗。他生活简单，常戴便宜手表，住老房子。95岁了，还关注经济，偶尔给建议。他的经历从打工仔到首富，靠抓机会和稳扎稳打。
李嘉诚的商业路子总在变，早期塑料，后地产，再多元投资。收购和黄时，和黄比长江大，但他用策略拿下。港口业务全球铺开， Hutchison Ports管着52个港口。
零售有屈臣氏泸深策略，遍布亚洲。能源有加拿大油气。他避开高风险，卖资产时总在高点。慈善上，捐给汕头大学，建医院。生平没大起伏，稳健是关键。
李嘉诚2016年在访谈中说，未来五年中国楼市会大洗牌，炒房要小心。那时候楼市热，房价天天涨，很多人不信他的话。
转眼到2021年，市场凉下来，二线城市郊区房价掉20%到30%，三四线从8000多一平跌到5000多。2023年，商品房销售面积同比跌，土地收入前三月8728亿，同比降27%。2025年上半年，房地产投资46658亿，同比降11.2%，新开工面积少。
央行2020年调查，城镇家庭住房拥有率96%，户均1.5套，41.5%有两套以上。这些家庭过去觉得房产稳，手里有钱就多买套，出租或等涨。现在市场饱和，他们碰上三个难题。
第一，出租房子难。过去租金稳，现在房价跌，租赁市场也冷。公租房多，北京推40万套，租户转去便宜的。房东降租金还难租出去，空置房增加。租金收入少，勉强够物业费。需求减，年轻人少，租户挑剔。
第二，卖房子成问题。挂牌量多，上海超16万套，杭州21万，成交慢。房价回落到三五年前，北京上海微跌，深圳降15%。贷款买的急了，每月还款重，本想赚，现在亏。挂牌价低也没人接，买家等更低。
第三，拿着房子负担大。供大于求，还贷压身，失业或工资降就扛不住。物业费年年交，空房也得付。法拍房2023年一季度增17.82%，累计超200万套。房产税传闻一出，成本更高。持有不值，卖亏本。
这些难题从市场数据看清楚。2025年房价同比降2.8%，销售面积环比跌。疫情后经济慢，失业高，买房欲低。少子化，老龄化，刚需弱。炒房团后悔，普通家庭更慎重。李嘉诚的话应验，楼市从投资转居住。
2025年楼市调整继续，一线成交增13%，二手增22%，但整体弱。开发商债务5257亿，三季度还债高峰。库存高，政策推公租，经济转科技制造。李嘉诚家族卖大湾区房产，低至40万港元，但也投内地，示信心。
市场分化，一线稳，三四线跌。法拍多，业主难。政策降息，但效果慢。2025房价预计降4.8%，销售跌5%。多套房家庭出租无人，出售挂久，持有成本升。
李嘉诚晚年慈善为主，基金会捐医疗教育。95岁健康，读报，关注经济。投资科技，家族管公司。他见证市场从盛到衰。
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